여러분, 안녕하세요! 부동산 임대업을 하시는 분들이라면 월세 연체나 건물 인도가 문제되는 경우가 종종 있죠. 특히나 셀프 소송으로 판결을 받았을 때의 상황은 더욱 고민이 깊어질 수 있습니다.
오늘은 '월세 연체 임차인에 대한 소송과 강제집행 절차'에 대해 알아보겠습니다.
최근 한 임대인이 월세 연체 임차인에 대해 판결을 받았고, 임차인이 항소한 상황에서의 질문이 있었습니다.
해당 질문을 중심으로 주제를 풀어보겠습니다.
💡 강제집행 절차, 항소와 관계없이 진행 가능한가?
먼저, 판결을 통해 '부동산 인도'와 '연체차임 지급'을 명령받은 경우, 판결문에 '가집행'을 할 수 있다고 명시되어 있는 것이 중요합니다.
그렇다면 이 '가집행'이란 게 뭘까요?
가집행은 판결이 확정되기 전이라도 즉시 집행할 수 있는 권리를 말합니다.
즉, 피고인 임차인이 항소를 제기했더라도 판결문에 '가집행'이 명시되어 있다면 집행이 가능합니다.
이는 임대인의 권리를 빠르게 보호하기 위함인데요, 유사한 사례로는 독일에서도 가집행 제도가 존재합니다.
독일 법원에서도 경우에 따라 가집행이 선고되면 확정 전이라도 집행이 가능하다고 합니다.
이렇게 강제집행을 통해 임대인이 직접 임차인을 퇴거시킬 수 있는 상황이지만, 실제로 강제집행을 진행하는 것은 개인이 혼자 하기에는 까다로운 절차로 보입니다.
법원 집행관의 도움이 필요합니다.
따라서 송달된 항소장에도 불구하고 가집행이 가능하다는 점을 기억해 두시고, 법원 집행관실을 통해 절차를 진행하시면 되겠습니다.
💡 항소 심리, 혼자 진행해도 될까?
임대인이 소송을 셀프로 진행하면서 전문 지식이 없어 고민하는 경우가 많습니다.
특히 항소가 접수된 상태에서 어떻게 대처할지 막막할 수 있는데요. 항소심 단계에서는
1.구체적인 항소 이유를 피고가 제출하게 됩니다.
2.이에 대한 임대인의 답변서 작성과 제출이 필요할 수 있습니다.
3.법률적으로 전문적인 문서 작성이 요구될 가능성이 있기 때문에 변호사의 도움을 받는 것이 현명할 수 있습니다.
항소심은 원심의 판결을 다시 심리하는 절차이기 때문에 새로운 증거나 주장을 제출할 수 있습니다.
때문에 전문적인 법률 조언 없이 진행하기에는 아무래도 부담이 크겠죠.
💡 연체된 월세, 받을 수 있는 가능성은?
연체된 월세를 확실하게 받는 것은 현실적으로 쉽지 않을 수 있습니다.
특히 임차인이 경제적으로 곤란한 상황에 있는 경우라면 더 그렇겠죠. 그렇지만 임대인이 이 부분까지 포기할 필요는 없습니다.
1.법원은 '채무불이행'에 대한 판결을 이미 했기 때문에, 차임 지급도 포함되어 있습니다.
2.집행문 들어가 채권 압류나 추심을 시도할 수 있습니다.
3.임차인의 재산 상태를 확인하고, 필요시 이를 바탕으로 강제집행을 추가로 진행할 수 있습니다.
물론, 임차인의 재정 상태를 확인하는 과정에서 현실적인 부분과 타협할 필요도 있습니다.
최근 한국 법원의 사례를 보면 노령층 임차인이나 경제적 약자인 경우 최대한 상호합의를 권장하기도 합니다.
💡 결론
임대인이 임차인을 상대로 소송을 통해 판결을 받고 가집행을 명하는 경우, 임차인의 항소에도 불구하고 강제집행이 가능합니다.
그러나, 항소 심리를 진행하는 과정에서 가능한 변호사의 조력을 받는 것이 좋고, 연체된 월세에 대해서도 최대한 법적인 절차를 밟아 노력할 필요가 있습니다.
부동산 임대업은 다양한 리스크가 존재하지만, 그만큼 신중한 법적 조치를 통해 권리를 지키는 것이 가능하다는 점을 꼭 기억했으면 합니다.
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