오늘은 경매에서 배당이 어떻게 이루어지는지 그리고 낙찰자가 임차인에게 부담하게 될 금액이 있는지를 여러분과 함께 알아보려고 합니다.
가끔씩 법정 드라마나 뉴스를 보면 "경매"라는 단어가 나오기도 하는데요, 그래서 오늘은 그 복잡한 과정을 대략적인 예시를 통해 쉽게 풀어보겠습니다.
💡 1.배당의 우선순위
배당은 "채권자들"이 각자 위치한 우선순위에 따라 진행됩니다.
이 우선순위는 크게 세 가지 기준으로 정해지는데요, 첫 번째는 "이전 날짜" 그러니까 누가 먼저 건물이 경매로 넘어가도록 자금을 회수하려고 나섰는지가 중요하죠. 두 번째는 법으로 보장된 특정 채권의 "우선순위"가 있는데, 주로 세금이나 근저당 같은 것들이 여기에 해당됩니다.
그리고 마지막으로, 세 번째는 확정일자를 받은 "임차인의 권리"입니다.
💡 2.예시에 따른 배당 순서
자, 이제 구체적인 예시로 들어가 볼게요.
1.당해세(국세 및 지방세) • 일반적으로 세금은 가장 먼저 배당받습니다.
여기서 당해세란 가장 최근의 세금을 의미합니다.
`2023년 7월 ~ 2024년 6월 지방세`는 당해세로 제일 우선하여 배당받을 것입니다.
그리고 `2020년 10월 11일의 당해세(국세)`도 함께.
2.임차인의 보증금(확정일자를 받은) • 전입신고와 확정일자를 받은 임차인은 일반 채권자보다 우선적으로 보호됩니다.
2019년 5월 1일 전입 후 확정일자를 받은 임차인의 보증금 `115,000,000원` 및 2021년 5월 2일 추가로 확정일자를 받은 `5,000,000원`의 보증금 총 `120,000,000원`이 배당 순위에 있습니다.
3.근저당 • 임차인보다 뒤에 설정된 `2020년 2월 10일 근저당 60,000,000원`은 그 다음 순위로 배당받게 됩니다.
낙찰 후 배당금을 계산해 보면, 낙찰 금액 `118,400,000원`에서 경매비용 `2,600,000원`을 먼저 차감합니다.
순수 배당 가능한 금액은 `115,800,000원`입니다.
• 세금: (국세 및 지방세) `920,000원` + `320,000원`
• 임차인: 부족한 배당액
• 근저당: 배당되지 않음
이 계산에서, 세금을 우선 배당하고 나니 임차인의 `120,000,000원` 보증금 중 일부만 배당됩니다.
즉, 근저당과 일부 임차인 보증금은 배당받지 못하게 됩니다.
💡 3.낙찰자가 떠안아야 하는 금액
자, 이제 여러분이 궁금해하는 임차인 및 다른 채권자에게 미배당 금액을 낙찰자가 인수하는 부분입니다.
낙찰자가 이 물건을 인수할 때는 보증금 중 미배당 부분이 `낙찰자가 인수해야 할 금액`입니다.
따라서, 임차인 보증금 중 확실히 배당받지 못한 부분이 있으므로, 낙찰자는 그것을 인수할 가능성이 큽니다.
💡 4.일상 생활로 넘어서며
이 단계를 통해 경매를 통한 부동산 매입에서 유념해야 할 점들을 알게 되었습니다.
중요한 건 임차인이 자신이 살고 있는 집이 경매로 넘어가게 되었을 때, 그 보호 수단으로 전입신고와 확정일자가 매우 중요하다는 점입니다.
이 포스팅에서 다룬 예시가 헷갈리신다면, 전문가와 상담을 통해 보다 안전하게 부동산에 관한 결정을 내리시길 권장합니다.
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